10 choses à savoir avant un investissement locatif

Si vous comptez réaliser un investissement locatif, c’est-à-dire acheter un bien pour le mettre en location, il y a certains points importants à étudier.  Comme tout investissement, un investissement locatif va mobiliser une partie de votre énergie sur le long terme ainsi que vos finances. Il vaut mieux s’informer de certains éléments afin de s’assurer une garantie et un retour sur investissement.

1. Le voisinage

La localisation de votre bien est la première des choses à étudier. L’achat d’une maison dans un quartier haut-de-gamme va attirer les locataires les plus aisés, tandis qu’investir dans une propriété située dans une ville universitaire est susceptible d’attirer des étudiants pendant la période des cours. Le logement peut donc être vacant pendant les grandes vacances scolaires. Avant de commencer à chercher, faites une liste des zones intéressantes et passez quelque temps dans chacune d’entre elle afin de vous faire une idée de l’ambiance au sein du voisinage.

2. Les services

Aussi important que le quartier lui-même, considérez les commodités avoisinantes pour vos locataires. Existe-t-il des écoles pour leurs enfants ? A quelle distance l’hôpital ou les supermarchés les plus proches se trouvent-ils ? Choisir une propriété à proximité des structures, telles que des centres commerciaux, des services de transport et des installations sportives, déjà existantes ou à venir constituera une énorme attraction pour les locataires potentiels.

3. La sécurité

Le taux de criminalité va beaucoup influencer le choix des locataires. Assurez-vous de connaitre suffisamment bien la zone et posez-vous ces questions : Existe-t-il un poste de police à proximité ? Le vandalisme est-il apparent dans les environs ? Le taux de criminalité a-t-il augmenté ces dernières années ? De nombreux sites internet vous donneront des informations. Vous pouvez, par exemple lors de vos visites sur le terrain, sympathiser avec les voisins afin de recueillir leur avis.

4. L’emploi

Pour que votre propriété soit la plus attrayante possible, envisagez votre achat dans une zone située à proximité de grandes entreprises ou à une distance stratégique. Bien que personne ne veuille vivre juste devant la porte d’un site en construction pour une grande société, de nouvelles entreprises qui émergent sont également synonymes de dynamisme pour le quartier puisqu’elles attirent ainsi plus d’employés dans la zone projetant ainsi de s’y installer. Si vous préférez investir dans un quartier calme, envisagez alors d’opter pour la banlieue, susceptible d’attirer des travailleurs à la recherche d’un endroit plus rural.

5. La rentabilité de la location

Vous pouvez par exemple vous renseigner auprès des autres habitants de la zone ciblée afin de connaitre le prix des loyers ainsi que les commodités dont dispose l’appartement. Cela pourra vous permettre d’avoir ne moyenne et de faire une estimation du m2 à la location. Etendre le recueil de ses informations aux agents immobiliers qui opèrent dans la zone ciblée serait aussi une bonne idée car ils pourront vous informer sur l’évolution des loyers au cours des années précédentes. Un critère déterminant pourra être le fait que le loyer moyen est supérieur ou égale à votre investissement mensuel c’est-à-dire assez suffisant pour vous permettre de rembourser votre crédit et les frais divers liés à l’appartement comme la taxe foncière.

Lire notre article: Votre budget selon vos besoins

6. L’impôt foncier

Chercher à vous renseigner sur le montant de l’impôt foncier dans la zone ciblée. Généralement c’est un montant qui évolue année après année, ce qui signifie qu’il faut se renseigner auprès des habitants afin de connaitre le taux d’évolution. Un impôt élevé ne veut pas dire qu’il faut faire marche arrière. Vous pouvez parfaitement récupérer cet impôt en l’étalant sur les loyers.

7. L’assurance locative

Elle est importante afin de garantir l’état de votre bien. Par la location successive de votre bien, celui-ci peut se détériorer soit naturellement soit parce que les locataires ne l’entretiennent pas correctement. Par exemple si les locataires sont des jeunes, ceux-ci sont susceptibles de recevoir des amis, de faire la fête. S’il s’agit d’une famille avec enfants, des dégâts peuvent vite survenir.

Il faut aussi se renseigner sur les risques naturels dans la zone : inondation, feux, etc.

8. Les potentiels locataires

Déterminer à l’avance le type de locataire que vous souhaitez est tout aussi important que la localisation de votre bien. Souhaitez-vous des étudiants, des jeunes actifs ou une famille ? Souhaitez-vous offrir une location meublée ? La réponse à ces questions influera certainement votre décision. En effet le type de location et de locataire déterminera la durée de location de votre bien et donc de sa rentabilité. Certaines législations en fonction des pays permettent à un locataire de rester plus longtemps que d’autres. Il faut vous renseigner à ce sujet.

Voir aussi: Les locataires à éviter

Evitez les mauvais locataires

9. La gestion

Gérer un bien immobilier peut s’avérer être une activité à part entière et donc consommatrice de temps. Avant de vous engager vous-même dans la gestion, estimer le temps que cela vous prendra. Par exemple comment percevoir les loyers, vous-même ou par dépôt/virement sur votre compte ? Aurez-vous assez de temps pour faire faire toutes les visites d’entrées ou de routine pour assurer la propreté ? Savez-vous rédiger les contrats de location ?

Toutes ces questions nécessitent d’être étudier avant d’envisager de sous-traiter la gestion de votre bien à une agence. Cela peut demander des moyens financiers supplémentaires mais vous pouvez parfaitement répercuter ces frais sur les loyers.

10. Le type de bien

Le type de bien que vous allez acheter dépendra non seulement de votre budget, de la localisation mais aussi du type de locataire que vous souhaitez. Si vous optez pour une maison par exemple vous aurez plus de chance de trouver un locataire de longue durée car il peut s’agir d’une famille.

Un studio ou un appartement avec une ou deux chambres conviendrait plus à des étudiants ou à des jeunes actifs qui seront plus à la recherche de flexibilité et de souplesse dans le contrat de location. Ils rechercheront par exemple un contrat de courte durée.

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